PARTE II ¿ QUÉ IMPUESTOS DEBES PAGAR POR LA VENTA DE UNA PROPIEDAD ? POR VITACASAS.

 IMPUESTOS PARA VENDER TU CASA. PARTE II

¿QUE EXENCIONES EXISTEN EN EL IRPF Y COMO PUEDES ACOGERTE?

 

 

Existen una serie de excepciones donde no tendrás que pagar IRPF, incluso si has obtenido ganancias con la venta.

Estas son:

 

·       Reinvertir en vivienda habitual

·       Ser mayor de 65 años. (al vender la vivienda habitual o contratar una renta vitalicia)

·       Entregar la casa en dación de pago.

 

 

1.     EXENCION POR REINVERSION EN VIVIENDA HABITUAL

 

Si has vendido tu vivienda habitual y utilizas el dinero para comprar una nueva vivienda habitual, puedes estar libre de pagar IRPF. Para ello debes cumplir una serie de requisitos.

üLa vivienda que vendes tiene que ser la habitual. Tienes que haber residido en ella durante, al menos, tres años de forma continua. Si no cumples con este requisito, pero el cambio de residenciase dio por causas justificadas, puedes acogerte igualmente al beneficio fiscal.

üLa nueva vivienda también debe ser la habitual. Para ello, debes habitarla de forma efectiva en elplazo de 12 meses, desde la compra o la terminación de las obras.

üEl plazo que tienes para hacer la reinversión es de 2 años. Estos pueden ser tanto anteriores como posteriores a la venta.

ü% para que la reinversión sea total, debes destinar todo el dinero de la venta (teniendo en cuenta los gastos) a la adquisición de la nueva casa. Si queda un sobrante, puedes acogerte a la exención solo de forma parcial.

ü 

T   TEN EN CUENTA. Si bien tienes 2 años para realizar la reinversión, debes declarar la venta en el IRPF  en el año fiscal que corresponde. Si llegado el momento no has adquirido la nueva vivienda, debes indicarlo al realizar tu declaración. 

2.     EXENCION PARA MAYORES DE 65 AÑOS

Los mayores de 65 años, no tienen que pagar por la venta de su vivienda habitual, independientemente de si reinvierten o no su dinero en otra residencia. Si la casa que venden es una segunda residencia, en cambio, tendrán que tributar por ella, a menos que utilicen el dinero de la venta para constituir una renta vitalicia bajo los siguientes requisitos:

• ü  Plazo. La contratación de la renta vitalicia se debe hacer en un plazo de 6 meses desde la fecha dela venta.
• ü  Cantidad. El monto máximo cuya reinversión da derecho a disfrutar de la exención es de 240.000€.
• ü  Frecuencia. La renta deberá tener una frecuencia inferior o igual a 1 año. Además, esta se   deberá comenzar a percibir en un plazo de 1 año desde su constitución.
• ü  Comunicación. Debes comunicar a la entidad aseguradora o al banco que el dinero es producto de la venta de una vivienda y que pretendes acogerte a la exención.

TEN EN CUENTA. Algunas entidades establecen una edad máxima para contratar una renta vitalicia, que puede estar entre los 79 y los 90 años. Por tanto, si la persona que va a vender la segunda residencia es muy mayor y pretende contratar este producto, debe averiguar con antelación las condiciones de las diferentes entidades.

3.     EXENCION POR ENTREGAR UEL PISO EN DACION DE PAGO

Si tuviste que entregar tu vivienda en una dación de pago porque no has podido hacer frente al pago de la hipoteca, también puedes disfrutar de la exención, aunque es necesario que no tengas ningún otro bien enpropiedad cuya cuantía sea suficiente para satisfacer la totalidad de la deuda.

En este caso, para calcular si tuviste una ganancia o una pérdida patrimonial, se utilizará la diferencia entre el valor de adquisición del piso que se cede y el valor de transmisión de este. Este último no es más que el valor de la deuda que se extingue con la dación.

¿Cómo calcular la plusvalía municipal?

Otro de los impuestos que hay que pagar al vender una casa es el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal). Este grava, como su nombre lo indica, el aumento de valor que ha experimentado tu vivienda durante el tiempo que la has tenido en propiedad. Está cedido a los ayuntamientos, por lo que debes liquidarlo en la dirección de Hacienda autonómica.

Explicación del cálculo de plusvalía municipal 

Desde el 10 de Noviembre de 2021, existen 2 métodos para calcular la plusvalía municipal: 

Uno “real “y otro“objetivo”.

En el método “objetivo”, se tienen en cuenta:

 

• ü  El valor catastral del suelo al momento de la venta, dato que puedes verificar en el recibo  del IBI oen la web del Catastro.
• ü  Un coeficiente determinado por cada ayuntamiento que depende del tiempo durante el  cual has sido dueño del inmueble.
• ü  Un porcentaje, también determinado por cada ayuntamiento. 

  En elmétodo “real”, en cambio, se tienen en cuenta:

• ü  El precio de venta de la vivienda
• ü  El precio de compra de la propiedad
• ü  El porcentaje que determina cada ayuntamiento (es el mismo que se mencionó en el      método anterior).

Cada contribuyente puede elegir uno de estos métodos en función del que le resulte más conveniente, es decir, el que implique pagar un importe más bajo de plusvalía. 

¿Qué es el IBI y quién lo paga al vender un piso?

El IBI, es un impuesto municipal periódico que pagan anualmente todos los propietarios de una vivienda, solo por el hecho de tenerla. La ley establece que el IBI, debe pagarlo la persona que es propietaria del piso el día 1 de Enero del año fiscal en curso. Sin embargo, en la práctica esto se suele negociar entre vendedor y comprador.

Lo habitual, en efecto, es que el IBI se reparta entre las partes en función del tiempo durante el cual tuvieron el inmueble en propiedad. Por ejemplo, si vendes tu casa en abril, puedes negociar para pagar el IBI, proporcional a los primeros 4 meses del año que el comprador pague el resto.

¿Qué pasa si al vender la casa no me han cobrado el IBI?

Cada ayuntamiento tiene la libertad de fijar sus propios plazos para girar este impuesto. Puede, entonces, que el tributo esté liquidado en el momento de vender o que, más bien, esté pendiente de pago. Ante esto,puedes:

ü  Acordar con el comprador que pague una cuota en el momento de la firma, tomando  como referencia la cantidad de impuesto que pagaste el año anterior.

ü  Esperar que la Administración cobre el impuesto y luego pedir a la otra parte el reembolso correspondiente.